L'impôt sur la fortune immobilière
À retenir
Cadre programme : DCG, programme 2025 (arrêté du 4 août 2025, première session 2027), UE 4 « Droit fiscal », partie 3 « Conduire les obligations fiscales de la personne physique et de sa famille », sous-partie 3.3 « Identifier et évaluer la charge fiscale liée au patrimoine de la personne physique ».
Pourquoi c'est central à l'examen : l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne concerne qu'une minorité de foyers, mais il permet à l'écrit de 3 h de tester une démarche complète en peu de lignes : identifier le foyer, composer l'assiette, appliquer les exonérations et les dettes, calculer par tranches, puis conseiller. Le programme exclut la territorialité et le calcul de la décote, et fournit le ratio immobilier que le candidat doit savoir expliciter.
01Le champ d'application
1.1 Les personnes imposables et le foyer
L'IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable, apprécié au 1er janvier de l'année d'imposition, est supérieur à 1 300 000 € (seuil de 2026). Il est établi par foyer : le foyer comprend le contribuable et :
- son conjoint marié, ou son partenaire de PACS, ou son concubin notoire ;
- ses enfants mineurs.
La territorialité de l'IFI (personnes non domiciliées en France) n'est pas attendue (hors programme UE 4).
1.2 Un impôt sur le seul patrimoine immobilier
L'IFI taxe uniquement les actifs immobiliers, détenus directement ou indirectement, après déduction des dettes qui s'y rapportent. Les placements financiers, comptes et assurance-vie (hors fraction immobilière) ne sont pas concernés.
02L'assiette
2.1 Les biens taxables
| Bien | Prise en compte |
|---|---|
| Résidences (principale, secondaires) | Valeur vénale au 1er janvier (la résidence principale après abattement, voir 3.1) |
| Immeubles loués (nus ou meublés) | Valeur vénale |
| Terrains, immeubles en cours de construction | Valeur vénale |
| Parts de sociétés ou d'organismes détenant de l'immobilier | À hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers |
2.2 Le ratio immobilier
Pour les parts de sociétés (société civile immobilière, société de gestion de patrimoine, etc.), seule la fraction immobilière de leur valeur est taxable.
À retenir
Ratio immobilier = valeur des actifs immobiliers taxables de la société ÷ valeur de l'ensemble de ses actifs.
Valeur taxable des parts = valeur des parts × ratio immobilier. Le ratio est fourni par l'énoncé : le candidat doit pouvoir l'expliciter (dire ce qu'il mesure) et l'appliquer. En principe, l'immobilier que la société affecte à sa propre activité opérationnelle est exclu de la fraction taxable.
03Les exonérations
3.1 La résidence principale
Elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale : seuls 70 % de sa valeur sont taxés.
3.2 Les biens professionnels
Les biens affectés à l'exercice d'une activité professionnelle sont exonérés, à des conditions que le programme limite à deux situations :
| Situation | Condition |
|---|---|
| Entrepreneur individuel | Les biens (local d'exploitation) sont nécessaires à son activité principale |
| Dirigeant d'une société (à l'IR ou à l'IS) | Il exerce effectivement une fonction de direction listée par le CGI (gérant de SARL, président ou directeur général d'une société par actions, associé en nom d'une société de personnes, etc.) et sa rémunération est normale et représente plus de la moitié de ses revenus professionnels (article 975 du CGI) |
Dans la société du dirigeant, les parts ne sont exonérées que pour leur fraction représentant des actifs affectés à l'activité de la société.
04Les dettes déductibles
Sont déductibles les dettes contractées pour acquérir, construire, améliorer ou entretenir les biens taxables (emprunt immobilier, capital restant dû au 1er janvier), ainsi que les impôts afférents aux immeubles (taxe foncière). Les impôts dus par l'occupant (comme la taxe d'habitation sur les résidences secondaires) ne sont pas déductibles. Le candidat applique les règles données par l'énoncé.