Revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers et location meublée non professionnelle
À retenir
Cadre programme : DCG, programme 2025 (arrêté du 4 août 2025, première session 2027), UE 4 « Droit fiscal », partie 3 « Conduire les obligations fiscales de la personne physique et de sa famille », sous-partie 3.1 « Conduire le processus de l'impôt sur le revenu » (revenus non professionnels : revenus de capitaux mobiliers, revenus des locations à usage d'habitation, cas particulier des locations meublées non professionnelles).
Pourquoi c'est central à l'examen : l'énoncé combine presque toujours des salaires, des dividendes et des loyers. Le candidat doit calculer un dividende imposable en tenant compte de la CSG déductible (exigence expresse du programme), choisir entre le prélèvement forfaitaire unique et le barème, et comparer micro et réel pour une location. Les conseils chiffrés sont très valorisés.
01Les revenus de capitaux mobiliers (RCM)
1.1 Ce qu'ils recouvrent
Les revenus de capitaux mobiliers sont les produits des placements financiers du particulier : dividendes versés par les sociétés, intérêts de comptes, de titres de créance ou de prêts.
1.2 Deux modes d'imposition
| Prélèvement forfaitaire unique (PFU) | Option pour le barème progressif | |
|---|---|---|
| Principe | Impôt au taux forfaitaire de 12,8 % sur le revenu brut | Revenu ajouté aux autres revenus et imposé au barème |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % sur les produits de placement perçus depuis le 1er janvier 2026 | Même taux de prélèvements sociaux |
| Taux global | 12,8 % + 18,6 % = 31,4 % | Barème + 18,6 % |
| Abattement de 40 % sur les dividendes | Non | Oui |
| CSG déductible | Non | Oui : 6,8 % du revenu brut |
| Portée | Mode normal d'imposition | Option globale : elle couvre tous les revenus et gains de capitaux mobiliers et les plus-values mobilières de l'année |
À retenir
L'option pour le barème est globale : le contribuable ne peut pas choisir dividende par dividende. Elle est exercée dans la déclaration de revenus.
1.3 Calcul du dividende imposable au barème
Le programme exige un calcul « en tenant compte de la CSG déductible ».
| Étape | Calcul |
|---|---|
| Dividende brut | D |
| Abattement de 40 % | − 0,40 × D |
| CSG déductible | − 0,068 × D |
| Dividende imposable | D × (1 − 0,40 − 0,068) = 0,532 D |
1.4 Le prélèvement forfaitaire non libératoire
Lorsque les dividendes et intérêts sont versés, l'établissement payeur effectue un prélèvement forfaitaire de 12,8 % qui constitue un acompte d'impôt (non libératoire : l'impôt est régularisé à la déclaration). Le contribuable peut en être dispensé si son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à un plafond fourni par l'énoncé.
02Les revenus fonciers (location nue)
2.1 Définition
Les revenus fonciers sont les loyers tirés de la location de locaux nus, ainsi que des terrains et certains droits réels. Les locations meublées relèvent des BIC (voir 3).
2.2 Le micro-foncier
Si les loyers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s'applique : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué aux loyers. Le revenu foncier imposable est donc égal à 70 % des loyers. Le contribuable est dispensé de la déclaration détaillée des revenus fonciers.
2.3 Le régime réel
Au réel, le revenu foncier net est la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles supportées.
| Charges déductibles | Exemples |
|---|---|
| Frais de gestion et d'administration | Honoraires d'agence |
| Frais de réparation et d'entretien (non d'amélioration, sauf règles particulières) | Remplacement de revêtements usagés |
| Primes d'assurance | Assurance propriétaire non occupant |
| Impôts non récupérables | Taxe foncière |
| Intérêts d'emprunt | Intérêts versés sur le crédit d'acquisition |
Le capital remboursé de l'emprunt et l'amortissement du bien ne sont pas déductibles en location nue.
Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option pour celui qui y a intérêt.
2.4 Le déficit foncier
Si les charges dépassent les loyers, il y a un déficit. Les modalités d'imputation sont abordées à partir d'une documentation fiscale fournie : en pratique, la partie du déficit provenant de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle (10 700 €, selon la doctrine administrative de septembre 2025) ; le reste, et les intérêts, se reportent sur les revenus fonciers des années suivantes. Le candidat n'a pas à connaître ces règles : l'énoncé les rappelle.