Plus-values immobilières et plus-values mobilières des particuliers

À retenir

Cadre programme : DCG, programme 2025 (arrêté du 4 août 2025, première session 2027), UE 4 « Droit fiscal », partie 3 « Conduire les obligations fiscales de la personne physique et de sa famille », sous-partie 3.1 « Conduire le processus de l'impôt sur le revenu » (déterminer les plus-values : plus-values immobilières, plus-values mobilières).

Pourquoi c'est central à l'examen : une cession d'immeuble ou de titres est un événement fréquent dans les situations pratiques. Le candidat doit calculer la plus-value (prix de cession, prix d'acquisition majoré, abattements), liquider l'impôt et les prélèvements sociaux, puis conseiller. Le programme exclut la taxe sur les plus-values immobilières élevées et les plus-values sur biens meubles.

01Les plus-values immobilières

1.1 Champ et exonérations

Une plus-value immobilière est le gain réalisé par un particulier qui cède à titre onéreux un bien immobilier (appartement, maison, terrain). Elle est imposée à l'IR et aux prélèvements sociaux, sauf exonération. L'exonération la plus importante est celle de la résidence principale : sa cession est entièrement exonérée.

1.2 Le calcul de la plus-value brute

Élément	Règle
Prix de cession	Prix de vente, diminué le cas échéant des frais supportés par le vendeur
Prix d'acquisition	Prix d'achat
Majoration pour frais d'acquisition	Frais réels (droits, honoraires) ou forfait de 7,5 % du prix
Majoration pour travaux	Travaux réels justifiés ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans
Plus-value brute	Prix de cession − (prix d'acquisition + frais + travaux)

1.3 Les abattements pour durée de détention

Les abattements s'appliquent à la plus-value brute et sont distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Durée de détention	IR	Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans	Aucun abattement	Aucun abattement
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 % : exonération totale d'IR atteinte	1,60 %
De la 23e à la 30e année
9 % par an
30 ans
Exonération totale

Une plus-value n'est donc exonérée d'IR qu'après 22 ans de détention, mais d'impôt et de prélèvements sociaux seulement après 30 ans.

1.4 Impôt et paiement

	Taux
Impôt sur le revenu	19 % (taux proportionnel)
Prélèvements sociaux	17,2 %

Les plus-values immobilières ne subissent pas la hausse de la CSG applicable à d'autres revenus du patrimoine en 2026. L'impôt est payé par le notaire lors de la vente, qui calcule la plus-value et l'acquitte à partir du prix de vente.

1.5 Exclusions du programme

La taxe sur les plus-values immobilières élevées (surtaxe) est exclue de l'UE 4. Les plus-values sur biens meubles (bijoux, tableaux, etc.) ne sont pas étudiées.

02Les plus-values mobilières

Les plus-values mobilières sont les gains de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (actions, parts de sociétés).

Mode d'imposition	Règle
PFU (mode normal)	12,8 % d'IR + prélèvements sociaux de 18,6 % pour les plus-values imposées dès l'imposition des revenus 2025 : soit 31,4 %
Option pour le barème (globale)	Gain imposé au barème progressif ; la CSG déductible (6,8 % du gain) vient en déduction du revenu global de l'année de son paiement, l'année suivante (prélèvements recouvrés par voie de rôle) ; des abattements pour durée de détention n'existent que pour certains titres anciens, dont l'énoncé fournit les modalités

L'option pour le barème est la même que celle des dividendes (cours 27) : elle est globale. Les prélèvements sociaux sont recouvrés par voie de rôle (avis d'imposition) pour ces plus-values.

03Le cas de la location meublée non professionnelle

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements de l'immeuble déduits au réel pour un meublé non professionnel (pas ceux du mobilier) sont réintégrés : le prix d'acquisition pris en compte est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value. Les forfaits de 7,5 % et de 15 % restent calculés sur le prix d'acquisition stipulé dans l'acte, avant cette minoration. Exception : les résidences services (étudiants, seniors, personnes handicapées).

Exemples corrigés

Cas 1 : cession d'un appartement détenu 12 ans

Monsieur Durand vend en 2026 un appartement (non résidence principale), acquis 12 ans plus tôt 200 000 €. Prix de cession : 350 000 €. Il n'a conservé ni les factures de frais d'acquisition ni celles de travaux : il retient les forfaits (7,5 % et 15 %, le bien étant détenu depuis plus de cinq ans).

Étape	Calcul	Montant
Prix de cession
350 000,00
Prix d'acquisition
− 200 000,00
Frais d'acquisition (forfait de 7,5 %)	200 000 × 7,5 %	− 15 000,00
Travaux (forfait de 15 %)	200 000 × 15 %	− 30 000,00
Plus-value brute
105 000,00

Détention de 12 ans : années d'abattement = 12 − 5 = 7.

	Abattement	Base imposable	Taux	Impôt
IR	7 × 6 % = 42 %	105 000 × 58 % = 60 900,00	19 %	11 571,00
Prélèvements sociaux	7 × 1,65 % = 11,55 %	105 000 × 88,45 % = 92 872,50	17,2 %	15 974,07
Total

27 545,07

À retenir

Conseil au vendeur : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s'élèvent à 27 545,07 €, soit 26,2 % de la plus-value brute. La plus-value imposable à l'IR (60 900 €) dépassant 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'y ajoute en pratique (hors programme UE 4, non calculée ici). Chaque année de détention supplémentaire diminue l'impôt (6 % d'IR en moins, 1,65 % de prélèvements sociaux en moins). Si vous retrouvez des factures de travaux supérieures au forfait de 30 000 €, utilisez-les : elles remplaceront le forfait et réduiront la plus-value imposable. Conservez l'acte d'achat et les justificatifs.

Cas 2 : plus-value sur titres, PFU ou barème ?

Une contribuable cède des actions acquises récemment et réalise une plus-value de 20 000 €. Prélèvements sociaux à 18,6 %. Elle compare le PFU et l'option pour le barème, avec un taux marginal de 11 % (puis de 30 %).

	PFU	Barème, TMI 11 %	Barème, TMI 30 %
Plus-value	20 000,00	20 000,00	20 000,00
Impôt sur le revenu	20 000 × 12,8 % = 2 560,00	20 000 × 11 % = 2 200,00	20 000 × 30 % = 6 000,00
Prélèvements sociaux 18,6 %	3 720,00	3 720,00	3 720,00
Total de l'année	6 280,00	5 920,00	9 720,00
Économie l'année suivante (CSG déductible de 1 360 €)	non	1 360 × 11 % = 149,60	1 360 × 30 % = 408,00

À retenir

Conseil à la contribuable : à un taux marginal de 11 %, l'option pour le barème économise 360 €, plus 149,60 € l'année suivante grâce à la CSG déductible (509,60 € au total) ; à 30 %, elle coûterait 3 440 € de plus (3 032 € après l'effet de la CSG déductible). Cette option étant globale, elle s'applique aussi à vos dividendes et intérêts de l'année : refaites le calcul sur l'ensemble avant de choisir. Le simulateur de l'administration permet de comparer les deux modes.

Cas 3 : revente d'un meublé non professionnel avec réintégration des amortissements

Monsieur Faure vend en 2026 un meublé qu'il louait en LMNP depuis 8 ans : acquis 180 000 €, cédé 240 000 €, amortissements déduits : 36 000 €. Forfaits de 7,5 % et de 15 % retenus.

Étape	Sans réintégration	Avec réintégration
Prix de cession	240 000,00	240 000,00
Prix d'acquisition	− 180 000,00	− 180 000,00
Frais (7,5 %)	− 13 500,00	− 13 500,00
Travaux (15 %)	− 27 000,00	− 27 000,00
Réintégration des amortissements
+ 36 000,00
Plus-value brute	19 500,00	55 500,00

Détention de 8 ans : 3 années d'abattement, soit 18 % pour l'IR et 4,95 % pour les prélèvements sociaux.

	Sans réintégration	Avec réintégration
IR : base × 82 % × 19 %	3 038,10	8 646,90
Prélèvements sociaux : base × 95,05 % × 17,2 %	3 187,98	9 073,47
Total	6 226,08	17 720,37

À retenir

Conseil au contribuable : la réintégration des amortissements triple presque l'impôt de la cession (11 494,29 € de plus). Les amortissements ont diminué votre impôt chaque année pendant la location ; ils se paient à la revente. Avant d'opter pour le réel avec amortissements, évaluez ce coût futur et comparez avec le micro-BIC, qui ne comporte pas de réintégration. Cette règle ne s'applique pas aux résidences services.

Vocabulaire essentiel

Terme	Définition
Plus-value brute	Prix de cession diminué du prix d'acquisition majoré des frais et des travaux
Abattement pour durée de détention	Réduction de la plus-value brute selon le nombre d'années de détention
Forfait de 7,5 % / de 15 %	Majorations forfaitaires du prix d'acquisition (frais ; travaux après cinq ans de détention)
Exonération de la résidence principale	Absence d'imposition de la plus-value de cession de la résidence principale
PFU	Prélèvement forfaitaire unique appliqué aux plus-values mobilières
Réintégration des amortissements	Diminution du prix d'acquisition des amortissements déduits au titre d'un meublé
Voie de rôle	Recouvrement par avis d'imposition

Points clés à retenir

La résidence principale est exonérée de plus-value immobilière.
Le prix d'acquisition est majoré des frais (forfait de 7,5 %) et des travaux (forfait de 15 % après cinq ans).
L'IR est de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements distincts selon la durée de détention.
L'exonération d'IR est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Le notaire paie l'impôt au moment de la vente d'un immeuble.
Les plus-values mobilières relèvent du PFU (31,4 % avec 18,6 % de prélèvements sociaux) ou, sur option globale, du barème avec CSG déductible.
Les amortissements d'un meublé non professionnel sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025.
La taxe sur les plus-values immobilières élevées et les biens meubles sont hors programme.

Pièges fréquents

Appliquer le même abattement à l'IR et aux prélèvements sociaux : les barèmes diffèrent.
Appliquer le forfait de 15 % pour travaux avant cinq ans de détention.
Oublier l'exonération de la résidence principale.
Compter l'année d'acquisition comme première année d'abattement : l'abattement démarre à la 6e année.
Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux à une plus-value immobilière : elle reste à 17,2 %.
Oublier la réintégration des amortissements dans une plus-value de meublé.
Appliquer des abattements pour durée de détention aux titres sans que l'énoncé les prévoie.
Déduire la CSG de la plus-value l'année même de la cession : pour une plus-value mobilière imposée au barème, la CSG déductible (6,8 %) se déduit du revenu global de l'année de son paiement, l'année suivante.

Q&R pour le tuteur IA

Q : Comment calcule-t-on la plus-value brute d'un immeuble ? R : Prix de cession moins prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention).

Q : Après combien d'années une plus-value immobilière est-elle exonérée ? R : D'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Q : Quels taux s'appliquent à une plus-value immobilière ? R : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.

Q : Qui paie l'impôt sur la plus-value d'une vente d'immeuble ? R : Le notaire, qui calcule la plus-value et l'acquitte à partir du prix de vente.

Q : Pourquoi la plus-value de revente d'un LMNP est-elle plus élevée qu'avant 2025 ? R : Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés : le prix d'acquisition est diminué de leur montant.

Q : Un contribuable peut-il opter pour le barème pour une seule plus-value mobilière ? R : Non. L'option est globale : elle vaut pour l'ensemble des revenus et gains de capitaux mobiliers et plus-values mobilières de l'année.