Le bail commercial : statut, durée, loyer, renouvellement et fin du contrat

05Le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction

5.1 Le principe

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit en principe verser au preneur évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend :

• la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession ;
• les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur,

sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre.

5.2 Les cas sans indemnité

Le bailleur peut refuser sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime contre le preneur (manquement à ses obligations, cessation d'exploitation sans raison sérieuse ; ces deux manquements ne peuvent être invoqués que s'ils se sont poursuivis plus d'un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire) ou si l'immeuble doit être démoli pour cause d'insalubrité reconnue. Pour reconstruire l'immeuble, le refus est possible mais l'indemnité reste due, sauf offre d'un local équivalent.

5.3 Les protections du preneur

• le preneur qui peut prétendre à l'indemnité n'est pas obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue (maintien dans les lieux) ;
• les locaux sont remis trois mois après le versement de l'indemnité ;
• le bailleur dispose d'un droit de repentir : jusqu'à quinze jours après la décision devenue définitive, il peut se soustraire à l'indemnité en acceptant le renouvellement, à ses frais d'instance, tant que le preneur est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller ; son choix est irrévocable.

06La déspécialisation

Le preneur est lié à l'activité prévue au bail (destination des lieux). Il peut l'élargir de deux façons.

07La fin du contrat

• Expiration : congé du bailleur ou non-renouvellement, avec ou sans indemnité (point 5) ;
• Congé du preneur à l'échéance triennale (point 2) ;
• Clause résolutoire : toute clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer (ou de respecter l'obligation) resté infructueux ; le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité ; le juge peut accorder des délais et suspendre la clause, désormais sous condition de reprise du loyer courant avant la première audience pour les impayés de loyer (demandes depuis le 28 mai 2026) ;
• Prescription : toutes les actions fondées sur le statut se prescrivent par deux ans.

Exemples corrigés

Cas 1 : un bail dérogatoire qui se transforme

Faits. Le 1er octobre 2023, la société Lumi, qui vend des luminaires, signe un bail dérogatoire de deux ans pour une boutique. L'échéance est le 30 septembre 2025. Le preneur reste dans les lieux, continue de payer le loyer et le bailleur l'encaisse sans protester ni faire de sommation de partir. Le 15 octobre 2026, le bailleur écrit que « le bail dérogatoire est terminé » et exige les clés dans un mois.

Problème de droit. Le bailleur peut-il exiger la restitution des locaux ?

Règle (majeure). Les parties peuvent déroger au statut si la durée totale du bail ne dépasse pas trois ans. Si le preneur reste et est laissé en possession à l'expiration, un bail soumis au statut prend effet. Le statut impose une durée d'au moins neuf ans, le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction.

Application (mineure). Le bail dérogatoire de deux ans respecte la limite de trois ans. À l'expiration du 30 septembre 2025, la société Lumi reste en possession et le bailleur laisse faire pendant plus d'un an : les conditions du maintien sont réunies. Un bail soumis au statut a donc pris effet le 1er octobre 2025. Le bailleur ne peut pas se prévaloir du terme du bail dérogatoire.

Solution. La société Lumi est titulaire d'un bail commercial soumis au statut depuis le 1er octobre 2025, de durée minimale de neuf ans. Le bailleur ne peut pas exiger la restitution des clés ; pour récupérer son local, il devra attendre le terme de ce nouveau bail ou invoquer un manquement grave du preneur.

Note au décideur. « Refusez de rendre les clés et répondez par écrit en rappelant que votre maintien dans les lieux a créé un bail commercial de neuf ans minimum. Vous pourrez ensuite donner congé à chaque échéance triennale, et un éventuel refus de renouvellement ouvrira droit à indemnité d'éviction. »

Cas 2 : loyer, révision, renouvellement, garantie et paiement mensuel

Faits. Trois situations indépendantes, dans trois commerces de détail.

(a) L'Atelier Lune paie un loyer annuel de 30 000 €. L'indice était de 130,00 à l'entrée, il est de 139,10 à la date de la demande de révision, présentée plus de trois ans après l'entrée. Le bailleur réclame la valeur locative de 36 000 €. Aucun changement notable des facteurs locaux de commercialité n'est démontré.

(b) La société Dorée renouvelle un bail de neuf ans. Son loyer est de 40 000 € ; la variation de l'indice depuis la dernière fixation est de 22 % (de 125,0 à 152,5). Le bailleur demande 52 000 €, qui est la valeur locative. Rien n'a changé notablement.

(c) Le 1er septembre 2026, la société Vitrine signe un bail neuf à 36 000 € par an ; le bailleur exige 18 000 € de dépôt de garantie et un paiement annuel du loyer.

Problème de droit. Quel loyer peut être exigé dans chaque cas ?

Règle (majeure). En l'absence de modification notable, la majoration due à une révision ou à un renouvellement est plafonnée à la variation de l'indice et s'applique en une fois ; le lissage de 10 % par an ne joue qu'en cas de déplafonnement. Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, et le paiement mensuel est de droit sur demande du preneur sans arriéré.

Application (mineure).

(a) Variation de l'indice : 139,10 / 130,00 - 1 = 7,0 %. Plafond : 30 000 x 1,07 = 32 100 €, soit une hausse de 2 100 € (7 %). La demande à 36 000 € est écartée : la valeur locative ne joue que si une modification notable des facteurs locaux entraîne plus de 10 % de variation.

(b) Plafond par l'indice : 40 000 x 1,22 = 48 800 €. La valeur locative (52 000 €) est supérieure : le loyer renouvelé est plafonné à 48 800 €, dû dès la prise d'effet du bail renouvelé, sans étalement (le lissage de 10 % par an ne s'applique qu'en cas de déplafonnement). Pour comparaison, si une modification notable avait été prouvée, le loyer aurait suivi la valeur locative avec un lissage : 44 000 € la première année (40 000 x 1,10), 48 400 € la deuxième, puis 52 000 € la troisième (53 240 € dépasse la valeur locative).

(c) Bail conclu après le 26 mai 2026 : le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer, soit 36 000 / 4 = 9 000 €, et non 18 000 €. Le preneur peut exiger un paiement mensuel : 36 000 / 12 = 3 000 € par mois, s'il n'a pas d'arriérés. Le dépôt sera restitué dans les trois mois suivant la remise des clés.

Solution. (a) 32 100 € ; (b) 48 800 € dès le renouvellement ; (c) garantie de 9 000 € au plus et loyer de 3 000 € par mois sur demande.

Note au décideur. « Pour l'Atelier Lune, la révision ne peut pas dépasser 32 100 € ; refusez 36 000 €. Pour la société Dorée, le loyer passe de 40 000 € à 48 800 € dès le renouvellement, et non à 52 000 € : refusez la valeur locative tant que le bailleur ne prouve pas une modification notable, et prévoyez la hausse de 8 800 € dans votre budget. Pour la société Vitrine, ramenez la garantie à 9 000 € et demandez le paiement mensuel par écrit : il prend effet à l'échéance suivante. »

Cas 3 : donner congé à l'échéance triennale

Faits. Un bail commercial de neuf ans a débuté le 1er avril 2020. Nous sommes le 1er octobre 2026. Le gérant du restaurant Bellevue veut quitter les lieux à la prochaine échéance possible. Le bail ne contient aucune clause écartant la faculté triennale et il ne s'agit ni de bureaux ni de locaux monovalents.

Problème de droit. Quelle est la prochaine date de sortie et à quelle date le congé doit-il être donné ?

Règle (majeure). Le preneur peut donner congé à l'issue de chaque période triennale, six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire ; le congé donné pour le terme du bail relève de la règle générale et doit être délivré par acte extrajudiciaire (commissaire de justice).

Application (mineure). Les échéances triennales du bail sont le 31 mars 2023, le 31 mars 2026 et le 31 mars 2029 (fin du bail). L'échéance du 31 mars 2026 est passée. La prochaine est le 31 mars 2029, qui est aussi le terme du bail : le congé doit donc être délivré par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant, soit au plus tard le 30 septembre 2028. Dans l'intervalle, le gérant reste tenu de payer le loyer.

Solution. Le restaurant peut quitter les lieux le 31 mars 2029 en faisant délivrer un congé par acte de commissaire de justice au plus tard le 30 septembre 2028. Rien ne l'empêche de le délivrer plus tôt. À défaut de congé, le bail se prolongerait tacitement et le congé devrait ensuite être donné six mois à l'avance pour le dernier jour d'un trimestre civil.

Cas 4 : le bailleur refuse le renouvellement

Faits. À l'expiration du bail du restaurant Bellevue (31 mars 2029), le bailleur refuse le renouvellement sans invoquer de faute et sans offrir de local équivalent. Un expert estime : valeur marchande du fonds 150 000 €, frais de déménagement et de réinstallation 12 000 €, frais et droits de mutation 11 000 €.

Problème de droit. Le bailleur doit-il une indemnité, et de quel montant ?

Règle (majeure). Le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave et légitime doit une indemnité d'éviction égale au préjudice, comprenant la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation. Le preneur reste dans les lieux jusqu'au paiement. Les actions se prescrivent par deux ans.

Application (mineure). Aucun motif grave, aucune démolition pour insalubrité, aucun local équivalent offert : l'indemnité est due. Montant : 150 000 + 12 000 + 11 000 = 173 000 €. Le restaurant peut rester dans les lieux jusqu'au paiement. Le bailleur conserve la possibilité d'exercer son droit de repentir dans les quinze jours de la décision devenue définitive, en acceptant le renouvellement, tant que le preneur est encore dans les lieux et n'a pas déjà acheté ou loué un autre local.

Solution. Indemnité d'éviction de 173 000 €, sauf preuve par le bailleur d'un préjudice moindre. Le preneur doit agir dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Note au décideur. « Contestez le refus et réclamez 173 000 € ; ne quittez pas les lieux avant paiement. Choisissez votre objectif : si vous préférez l'indemnité, louer ou acheter un local de réinstallation avant la fin du délai de repentir prive le bailleur de ce droit ; si vous préférez rester, ne prenez aucun engagement ailleurs, car le bailleur peut encore renoncer à l'éviction jusqu'à quinze jours après la décision définitive. Agissez dans les deux ans. »

Vocabulaire essentiel

Points clés à retenir

1. Le statut s'applique à un bail, un local et un fonds exploité par un preneur immatriculé.
2. Durée minimale de neuf ans ; le preneur peut partir à chaque échéance triennale avec six mois de préavis.
3. Le bail dérogatoire dure trois ans au plus ; le preneur laissé en possession bénéficie ensuite du statut.
4. Le loyer renouvelé ou révisé suit la valeur locative, mais il est plafonné par la variation de l'indice, sauf modification notable ; en cas de déplafonnement, la hausse est lissée à 10 % par an.
5. La révision triennale se demande au bout de trois ans ; la clause d'échelle mobile permet une révision quand le loyer varie de plus d'un quart.
6. Le preneur demande le renouvellement dans les six mois avant l'expiration ; le bailleur répond dans les trois mois.
7. Refus de renouvellement sans motif grave : indemnité d'éviction (fonds, déménagement, mutation), maintien dans les lieux jusqu'au paiement, repentir possible du bailleur.
8. Loi du 26 mai 2026 : paiement mensuel de droit, clause tunnel, garantie plafonnée à un trimestre, clause résolutoire subordonnée à la reprise du loyer courant.
9. Prescription des actions : deux ans.

Pièges fréquents

1. Laisser croire que le bailleur peut donner congé tous les trois ans : la faculté triennale est celle du preneur.
2. Oublier de plafonner le loyer renouvelé ou révisé à l'indice, ou étaler un loyer plafonné : le lissage de 10 % par an ne vaut que pour un loyer déplafonné.
3. Citer le plafonnement de l'ILC à 3,5 % comme règle en vigueur : mesure terminée.
4. Exiger un dépôt de garantie supérieur à un trimestre pour un bail récent : plafond de la loi de 2026.
5. Appliquer le statut à un occupant sans fonds exploité ou sans immatriculation.
6. Penser qu'un bail dérogatoire peut être renouvelé indéfiniment : plafond de trois ans, puis statut si le preneur reste.
7. Confondre déspécialisation partielle et plénière : la première ajoute des activités connexes sur notification, la seconde remplace l'activité sur autorisation.
8. Oublier que le bailleur peut se repentir : sa décision est irrévocable, et elle n'est plus possible si le preneur a déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.
9. Traiter la distinction prorogation et renouvellement : hors programme UE 2.

Q&R pour le tuteur IA

Q : À quelles conditions un bail relève-t-il du statut des baux commerciaux ? R : Il faut un bail portant sur un local ou un immeuble, l'exploitation effective d'un fonds par le preneur et l'immatriculation de celui-ci au registre du commerce et des sociétés ou, pour un artisan, au répertoire des métiers.

Q : Quelle est la durée minimale d'un bail commercial et quand le preneur peut-il le quitter ? R : Neuf ans au minimum. Le preneur peut donner congé à la fin de chaque période triennale (troisième et sixième année), six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire.

Q : Que devient un bail dérogatoire si le locataire reste après trois ans ? R : Un bail soumis au statut prend effet automatiquement lorsque le preneur reste et est laissé en possession à l'expiration. Les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux après trois ans.

Q : Comment calcule-t-on un loyer révisé ou renouvelé sans modification notable ? R : On applique la variation de l'indice (ILC ou ILAT) au loyer précédent ; le loyer ainsi plafonné s'applique en une fois. Le lissage (hausse limitée à 10 % du loyer de l'année précédente) ne joue que lorsque le loyer est déplafonné après une modification notable.

Q : Que contient l'indemnité d'éviction ? R : La valeur marchande du fonds, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, et les frais et droits de mutation d'un fonds équivalent, sauf si le bailleur prouve un préjudice moindre. Elle n'est pas due en cas de motif grave et légitime ou de démolition pour insalubrité.

Q : Quelles sont les nouveautés de la loi du 26 mai 2026 en matière de bail commercial ? R : Le paiement mensuel du loyer est de droit pour le preneur qui le demande et n'a pas d'arriérés ; les clauses tunnel sur l'ILC sont autorisées ; les garanties sont plafonnées à un trimestre de loyer et restituées dans les trois mois après la remise des clés ; la suspension de la clause résolutoire est subordonnée à la reprise du loyer courant avant la première audience.