La TVA : opérations particulières et immobilier

À retenir

Cadre programme : DCG, programme 2025 (arrêté du 4 août 2025, première session 2027), UE 4 « Droit fiscal », partie 2 « Conduire les obligations fiscales du cycle d'exploitation d'une entreprise », sous-partie 2.1 « Conduire le processus de la TVA dans le cadre des différents régimes d'imposition ».

Pourquoi c'est central à l'examen : les opérations « hors flux courant » (vente d'une machine, prélèvement d'un bien, location d'un immeuble, vente d'un bâtiment) sont des classiques des situations pratiques de l'écrit de 3 h : il faut les qualifier, chiffrer la TVA et mesurer l'effet sur la TVA déduite à l'origine. Limites officielles : les régularisations globales sont limitées aux immobilisations et aux incidences sur le cédant ; celles qui concernent le cessionnaire ne sont pas étudiées ; les régularisations pour changement d'affectation ou de régime ne sont pas étudiées.

01La cession de biens usagés

1.1 Le principe : la vente d'un bien d'occasion de l'entreprise

Les ventes de biens usagés réalisées par une entreprise qui les a utilisés pour ses besoins sont en principe exonérées de TVA, sauf si le bien a ouvert droit à déduction, complète ou partielle, de la TVA lors de son achat (article 261, 3 du CGI). En pratique :

Situation du bien cédé	TVA sur la cession
A ouvert droit à déduction (complète ou partielle) à l'acquisition	Taxable : la cession est soumise à la TVA sur le prix de vente
N'a pas ouvert droit à déduction (par exemple véhicule de tourisme exclu)	Exonérée

À retenir

Règle de bon sens : l'État reprend la TVA à la sortie d'un bien dont il a accepté la déduction à l'entrée.

1.2 Les conséquences comptables

La cession d'une immobilisation est un produit (cours UE 9) : la TVA collectée est calculée sur le prix de cession ; si le bien avait ouvert droit à déduction partielle, une déduction complémentaire peut s'ajouter (§ 5).

02Les livraisons à soi-même (LASM)

Une livraison à soi-même de biens est une opération par laquelle l'entreprise se livre à elle-même un bien : elle est assimilée à une livraison à titre onéreux (article 257, II, 1) et donc imposable, pour neutraliser une déduction de TVA obtenue pour un bien qui ne sert plus l'activité taxée.

Cas de LASM de biens (article 257, II, 1)	Exemples
Prélèvement d'un bien de l'entreprise pour ses besoins privés ou ceux du personnel, ou cession gratuite, lorsque le bien ou ses éléments ont ouvert droit à déduction	Un entrepreneur prélève une marchandise pour sa famille
Affectation d'un bien à un secteur exonéré sans droit à déduction, lorsqu'il a ouvert droit à déduction	Un matériel passe d'une activité taxée à une activité exonérée
Détention de biens à la cessation de l'activité taxable, lorsque ces biens ont ouvert droit à déduction	Stock restant en fin d'activité

Exceptions : les cadeaux de faible valeur et les échantillons donnés pour les besoins de l'entreprise (article 257, II, 1, 1°). La valeur limite est fixée par arrêté, par objet et par an pour un même bénéficiaire ; elle est de 73 € TTC depuis 2021 (annexe IV au CGI, article 28-00 A), frais d'emballage et d'envoi compris ; pour un même bénéficiaire, les cadeaux de l'année se cumulent ; elle fait l'objet d'une réévaluation quinquennale : l'énoncé la précise.

Base : le prix d'achat des biens ou de biens similaires ou, à défaut, leur prix de revient, déterminé au moment où la taxe devient exigible (article 266, 1, c). L'entreprise collecte la TVA de la LASM et la déduit le cas échéant selon les règles usuelles (neutre ou non).

L'utilisation d'un bien de l'entreprise pour des besoins privés (prestation assimilée, article 257, II, 2) est traitée de façon voisine ; elle n'est qu'évoquée au programme.

03Les locations d'immeubles

Location	Régime	Texte
Locaux nus à usage d'habitation	Exonérée, option impossible	Articles 261 D, 2° et 260, 2°
Locaux nus à usage professionnel (bureaux, entrepôts)	Exonérée, mais option possible pour la TVA	Articles 261 D, 2° et 260, 2°
Locaux meublés à usage d'habitation, location occasionnelle, permanente ou saisonnière	Exonérée, sauf prestations de type hôtelier	Article 261 D, 4°
Hébergement hôtelier ou para-hôtelier (durée d'au plus trente nuitées, local meublé, au moins trois services parmi petit déjeuner, nettoyage régulier, linge, accueil)	Imposable, taux de 10 %	Articles 261 D, 4° b et 279

L'option pour les locaux nus professionnels (article 260, 2°) :

Avantage	Inconvénient
Le bailleur déduit la TVA sur l'immeuble (acquisition, travaux) et sur les charges	Les loyers sont soumis à TVA : le locataire doit pouvoir la déduire (il perd s'il est exonéré)
Neutre pour un locataire assujetti avec droit à déduction complet	Régularisations possibles si l'activité du locataire évolue ou si l'immeuble est cédé

04La TVA immobilière : les cessions

Les opérations qui concourent à la production ou à la livraison d'immeubles sont taxables par détermination de la loi (article 257, I). Les définitions utiles :

Notion	Définition
Terrain à bâtir	Terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées selon un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu, une carte communale ou la règle de constructibilité limitée (article 257, I, 2, 1°)
Immeuble neuf	Immeuble achevé depuis cinq ans au plus, ou résultant de travaux qui l'ont rendu à l'état neuf (article 257, I, 2, 2°)

Cession	TVA	Texte
Terrain à bâtir	Imposable de plein droit ; base : prix total, ou marge si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction (article 268)	Article 257, I
Immeuble neuf (achevé depuis cinq ans au plus)	Imposable de plein droit, sur le prix total	Article 257, I
Immeuble achevé depuis plus de cinq ans	Exonérée, sauf option (article 260, 5° bis) ; en cas d'option, la marge s'applique si l'acquisition n'avait pas ouvert droit à déduction	Article 261, 5, 2°
Terrain non à bâtir (terre agricole, etc.)	Exonérée	Article 261, 5, 1°

À retenir

Pour les immeubles hors TVA, ce sont les droits d'enregistrement qui s'appliquent à l'acquéreur (cours 03). Pour les immeubles soumis à TVA, le régime des droits est différent et n'est pas étudié ici.

05La régularisation globale chez le cédant

Un bien immobilisé ouvre un droit à déduction initial, qui est ensuite régularisé si l'usage change (régularisation annuelle, cours 11). Lorsque l'immobilisation est cédée, une régularisation globale a lieu chez le cédant (annexe II au CGI, article 207, III) :

Élément	Règle
Période de régularisation	Cinq ans pour un bien meuble immobilisé (cinquièmes), vingt ans pour un immeuble (vingtièmes) ; l'année d'acquisition compte pour une année entière
Cession non soumise à TVA sur le prix total (exonérée)	Le bien est réputé utilisé pour les années restantes à une activité sans droit à déduction (coefficient de taxation nul) : reversement
Cession soumise à TVA sur le prix total	Le bien est réputé utilisé pour les années restantes à une activité qui ouvre droit à déduction (coefficient de déduction égal à 1) : déduction complémentaire
Années restantes	Les années suivant l'année de la cession jusqu'au terme de la période

Formule : régularisation = nombre d'années restantes × [ (coefficient de l'année de cession − coefficient de déduction initial) ÷ nombre d'années de la période ] × TVA initiale.

Hors programme : les incidences sur le cessionnaire (déduction d'une fraction de la TVA, attestation), les régularisations pour changement d'affectation ou de régime.

06Méthode

Qualifier le bien : meuble ou immeuble ; neuf, ancien ; terrain à bâtir.
Qualifier la cession : imposable de plein droit, exonérée, option ; base (prix total ou marge).
Rechercher le droit à déduction initial : coefficient de déduction à l'acquisition.
Calculer la régularisation globale : années restantes, cédant seulement.
Conclure : TVA collectée, déduction complémentaire ou reversement, conseil sur l'option.

Exemples corrigés

Cas 1 : vente d'une machine ayant ouvert droit à déduction partielle

Énoncé. La société Mercure, redevable partielle, a acquis en N une machine de 80 000 € HT (TVA 20 % : 16 000 €). Son coefficient de déduction initial était de 0,8 : elle a déduit 12 800 €. En N+2, elle cède la machine 30 000 € HT à un tiers, avec TVA.

Étape	Calcul	Montant (€)
TVA initiale	80 000 × 20 %	16 000
TVA déduite à l'acquisition	16 000 × 0,8	12 800
Cession : TVA collectée	30 000 × 20 %	6 000
Prix TTC reçu	30 000 + 6 000	36 000
Années restantes (période de 5 ans : N à N+4)	N+3 et N+4	2
Déduction complémentaire	2 × [(1 − 0,8) ÷ 5] × 16 000	1 280

Écriture de la cession (partie TVA).

Compte	Libellé	Débit	Crédit
462	Créances sur cessions d'immobilisations	36 000,00
757	Produits des cessions d'éléments d'actif
30 000,00
44571	TVA collectée
6 000,00
	Totaux	36 000,00	36 000,00

La déduction complémentaire de 1 280 € s'ajoute à la TVA déductible sur immobilisations (compte 44562) dans la CA3 de la période de la cession, car la cession imposée équivaut à une utilisation taxée pour les années restantes.

Conclusion argumentée. La vente est taxable parce que la machine avait ouvert droit à déduction ; en retour, la société récupère 1 280 € de TVA qu'elle n'avait pas pu déduire à l'origine. Si la cession avait été exonérée, c'est l'inverse qui se serait produit (reversement).

Cas 2 : vendre un immeuble ancien, avec ou sans option pour la TVA

Énoncé. La société Orion a acquis en N un immeuble neuf pour 500 000 € HT (TVA 20 % : 100 000 €). Coefficient de déduction initial : 0,6 (taxation de 0,6, assujettissement et admission égaux à 1) : TVA initialement déduite 60 000 €. En N+9, l'immeuble, achevé depuis plus de cinq ans, est vendu 600 000 € HT. Deux scénarios : (a) vente exonérée ; (b) vente avec option pour la TVA (taxable sur le prix total, car l'acquisition avait ouvert droit à déduction : pas de régime de la marge).

Années restantes : de N+10 à N+19, soit 10 ans sur une période de 20 ans.

Poste	(a) Vente exonérée	(b) Vente avec option
Prix HT	600 000	600 000
TVA collectée sur la vente (20 %)	0	120 000
Régularisation globale : calcul	10 × [(0 − 0,6) ÷ 20] × 100 000	10 × [(1 − 0,6) ÷ 20] × 100 000
Régularisation	Reversement de 30 000	Déduction complémentaire de 20 000
TVA versée à l'État au titre de la vente (collectée, moins déduction complémentaire)	30 000 (reversement)	120 000 − 20 000 = 100 000
Effet net pour Orion, la TVA collectée étant facturée à l'acquéreur	Coût de 30 000	Gain de 20 000
Prix payé par l'acquéreur	600 000 (plus droits d'enregistrement, cours 03)	720 000 TTC

Écrit au décideur. « Monsieur le Président, la vente de l'immeuble peut être exonérée ou soumise à la TVA sur option. Sans option, vous reversez 30 000 € de TVA initialement déduite sur les dix années restantes ; l'acquéreur paie les droits d'enregistrement. Avec option, vous collectez 120 000 € de TVA, que l'acquéreur paie en plus du prix, et vous déduisez en outre 20 000 € : l'écart entre les deux scénarios est de 50 000 € en faveur de l'option. Cette solution n'a de sens que si l'acquéreur est assujetti avec droit à déduction, faute de quoi il paierait 120 000 € de TVA définitive et refusera sans doute. Nous vous recommandons de lui poser la question avant d'exercer l'option. »

Cas 3 : prélèvement et cadeaux, LASM ou pas

Énoncé. L'entrepreneur individuel Martin, redevable de la TVA à 20 %, réalise trois opérations. Pour les cadeaux, la limite de faible valeur rappelée par l'énoncé est 73 € TTC par objet et par an pour un même bénéficiaire, cadeaux de l'année cumulés.

N°	Opération	Qualification	TVA
1	Il prélève pour sa famille une marchandise achetée 1 500 € HT, dont la TVA a été déduite	LASM (article 257, II, 1, 1°) : prélèvement d'un bien ayant ouvert droit à déduction ; si le prélèvement relève des besoins privés normaux de l'exploitant et de sa famille, la doctrine dispense de LASM mais impose le reversement de la TVA déduite (même coût)	Base : prix d'achat 1 500 € ; TVA collectée 300 € (ou 300 € reversés)
2	Il offre à un client un objet publicitaire de 60 € TTC, première attribution de l'année	Cadeau de faible valeur : pas de LASM ; la TVA a pu être déduite à l'achat	0 de LASM ; déduction maintenue
3	Il offre à un autre client un coffret de 150 € TTC	Cadeau au-delà de la faible valeur : la TVA n'est pas déductible à l'achat (coefficient d'admission nul, annexe II, article 206) ; donc pas de LASM (il n'y a eu aucune déduction initiale à reprendre)	La TVA du coffret est un coût définitif

Conclusion argumentée. La première et la dernière ligne ont le même résultat économique (TVA finalement non récupérée sur un bien qui ne sert pas l'activité taxée), obtenu par deux voies différentes : la LASM dans un cas, la limitation du droit à déduction dans l'autre. Le candidat doit toujours demander : la TVA a-t-elle été déduite à l'achat ? S'il n'y a pas eu de déduction, il n'y a rien à reprendre.

Cas 4 : qualifier cinq locations

Énoncé. La SCI Cèdre loue cinq biens ; chaque loyer est de 24 000 € HT par an.

N°	Location	Qualification	TVA sur 24 000 €
1	Appartement nu loué à un particulier comme habitation	Exonérée, option impossible	0
2	Bureaux nus loués à une société assujettie, sans option	Exonérée (article 261 D, 2°) ; TVA sur les dépenses non déductible	0
3	Mêmes bureaux, avec option (article 260, 2°)	Imposable à 20 % ; TVA sur les dépenses déductible	4 800
4	Appartement meublé loué à l'année sans service	Exonérée (article 261 D, 4°)	0
5	Studio meublé loué à la nuitée avec petit déjeuner, nettoyage et linge, durée au plus 30 nuitées	Imposable à 10 % (para-hôtelier, article 261 D, 4° b et 279)	2 400

Conclusion argumentée. Le choix du régime est déterminant : dans les lignes 2 et 3, le même loyer entraîne soit aucune TVA mais aucune déduction, soit 4 800 € de TVA collectée et la déduction de la TVA sur les dépenses. L'option se simule (cours 06, cas 3) avant d'être exercée.

Vocabulaire essentiel

Terme	Définition
Bien usagé	Bien d'occasion utilisé par l'entreprise pour son exploitation
LASM	Livraison à soi-même : opération assimilée à une livraison à titre onéreux
Cadeau de faible valeur	Cadeau dont la valeur ne dépasse pas la limite fixée par arrêté (73 € TTC, annexe IV au CGI, article 28-00 A), cadeaux de l'année cumulés pour un même bénéficiaire
Terrain à bâtir	Terrain constructible selon un document d'urbanisme
Immeuble neuf	Immeuble achevé depuis cinq ans au plus
Marge	Base de TVA = prix de vente moins prix d'acquisition, quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction
Régularisation globale	Reversement ou déduction complémentaire en une fois, lors d'un événement comme la cession
Cédant	Vendeur

Points clés à retenir

Une cession de bien usagé est taxable si le bien a ouvert droit à déduction à l'achat, exonérée sinon.
La LASM impose un prélèvement ou une affectation d'un bien dont la TVA avait été déduite ; base = prix d'achat ou prix de revient.
Les cadeaux de faible valeur ne sont pas des LASM ; au-delà, la TVA n'est pas déductible à l'achat.
Locations nues d'habitation : exonérées, sans option ; locaux nus professionnels : exonérés, option possible ; meublés : exonérés sauf para-hôtelier (10 %).
Terrains à bâtir et immeubles neufs : taxables ; immeubles de plus de cinq ans : exonérés sauf option ; terrains non à bâtir : exonérés.
Marge : base de TVA quand l'acquisition du terrain à bâtir (ou de l'immeuble ancien avec option) n'avait pas ouvert droit à déduction.
Régularisation globale chez le cédant : 5 ans (meubles) ou 20 ans (immeubles), années suivant la cession.
Cession exonérée : reversement ; cession taxée sur le prix total : déduction complémentaire.
Les incidences sur le cessionnaire sont hors programme.

Pièges fréquents

Exonérer la vente d'un bien dont la TVA avait été déduite.
Imposer une LASM sans que la TVA ait été déduite initialement.
Apprécier la limite de faible valeur cadeau par cadeau : pour un même bénéficiaire, on cumule les cadeaux de l'année ; un second cadeau qui fait dépasser 73 € TTC fait perdre la déduction de l'ensemble.
Option pour la TVA sur une location d'habitation : elle est impossible.
Confondre immeuble neuf et immeuble ancien : le seuil est de cinq ans d'achèvement.
Oublier la marge pour un terrain à bâtir acquis sans déduction.
Compter l'année de la cession dans les années restantes de la régularisation globale.
Régulariser chez le cessionnaire : hors programme.
Utiliser les vingtièmes pour un bien meuble ou les cinquièmes pour un immeuble.

Q&R pour le tuteur IA

Q : La vente d'une machine d'occasion par une entreprise est-elle soumise à la TVA ? R : Oui si la machine a ouvert droit à déduction lors de son achat (article 261, 3 du CGI) : la cession est taxable sur le prix. Elle est exonérée si aucun droit à déduction n'avait été ouvert.

Q : Qu'est-ce qu'une livraison à soi-même ? R : Une opération assimilée à une livraison à titre onéreux, par exemple le prélèvement d'un bien de l'entreprise pour des besoins privés lorsque ce bien avait ouvert droit à déduction (article 257, II, 1). La base est le prix d'achat.

Q : Pourquoi les cadeaux de faible valeur ne sont-ils pas des LASM ? R : Parce que l'article 257, II, 1, 1° les exclut expressément, dans la limite d'une valeur fixée par arrêté, par objet et par an pour un même bénéficiaire.

Q : Une location de locaux nus à usage professionnel est-elle soumise à la TVA ? R : Elle est exonérée (article 261 D, 2°), mais le bailleur peut opter pour la TVA (article 260, 2°). L'option est exclue pour l'habitation.

Q : Quel est le régime TVA de la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ? R : Exonéré (article 261, 5, 2°), sauf option pour la TVA (article 260, 5° bis). La base est alors la marge si l'acquisition par le cédant n'avait pas ouvert droit à déduction (article 268).

Q : Comment se calcule la régularisation globale d'un immeuble cédé ? R : Années restantes × [(coefficient de l'année de cession moins coefficient initial) ÷ 20] × TVA initiale. Si la cession est exonérée, le coefficient est nul (reversement) ; si elle est taxée sur le prix total, il est égal à 1 (déduction complémentaire).

Q : Qui supporte la régularisation globale : le vendeur ou l'acheteur ? R : Le cédant. Les incidences sur le cessionnaire (déduction d'une fraction de TVA) ne sont pas étudiées à ce niveau.