Usufruit, nue-propriété et indivision

06L'indivision : la propriété à plusieurs

6.1 Notion

Il y a indivision lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, chacune ayant une quote-part exprimée en fraction du droit (50 %, un tiers). L'indivision naît par exemple d'un achat à plusieurs (concubins : cours 17), d'une succession, ou de la présomption d'indivision par moitié des couples séparés de biens ou pacsés.

Le programme n'étudie pas l'indivision dans le détail ; il retient deux règles.

6.2 Nul n'est contraint de rester dans l'indivision

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention » (art. 815).

6.3 La règle de la majorité des deux tiers

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; ils doivent en informer les autres indivisaires, à défaut de quoi les décisions leur sont inopposables (art. 815-3). En revanche, le consentement de tous les indivisaires est requis pour tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens indivis et pour tout acte de disposition (art. 815-3).

Exemples corrigés

Méthode : faits, problème de droit, règle (article exact), application, solution.

Cas 1 : qui paie la toiture ?

Faits. Mme Colas est usufruitière d'une maison dont ses deux enfants sont nus-propriétaires. La toiture doit être entièrement refaite : 24 000 €. Elle doit aussi faire repeindre les volets et réparer une gouttière : 3 000 €. Les enfants prétendent que tout est à la charge de leur mère puisqu'elle habite la maison. Mme Colas répond qu'elle ne doit que l'entretien courant.

Problème de droit. Comment se répartit la charge de ces réparations ?

Règle. L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; les grosses réparations, c'est-à-dire notamment le rétablissement des couvertures entières, demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu'elles aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit (art. 605 et 606).

Application. Refaire la toiture entière est une grosse réparation : 24 000 € à la charge des nus-propriétaires. Les volets et la gouttière relèvent de l'entretien : 3 000 € à la charge de Mme Colas. Si la toiture s'est dégradée parce que Mme Colas n'a pas fait les réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, elle serait aussi tenue des 24 000 € (art. 605).

Solution. Les nus-propriétaires paient 24 000 €, Mme Colas 3 000 € ; sauf si la toiture est dégradée à cause d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit : dans ce cas, elle supporte aussi les 24 000 €.

Écrit au décideur (à Mme Colas). « Vous ne devez que 3 000 € d'entretien courant ; la toiture entière est une grosse réparation à la charge de vos enfants. Prenez garde toutefois : si les enfants démontrent que le toit s'est dégradé parce que vous n'avez pas entretenu la maison depuis l'ouverture de l'usufruit, vous seriez tenue du total (27 000 €). Conservez les factures d'entretien de ces dernières années. »

Cas 2 : les décisions dans une indivision

Faits. Trois frères et sœurs sont indivisaires d'un immeuble hérité : Alain détient 50 %, Béatrice 30 %, Claire 20 %. Alain et Béatrice veulent faire effectuer des réparations d'entretien. Alain et Claire veulent vendre l'immeuble. Claire, de son côté, ne souhaite plus rester dans l'indivision.

Problème de droit. Quelles décisions peuvent être prises et que peut faire Claire ?

Règle. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent effectuer des actes d'administration, en informant les autres ; tout acte de disposition exige le consentement de tous (art. 815-3). Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (art. 815).

Application. Majorité des deux tiers : 2/3 = 66,67 %.

Les réparations sont des actes d'administration : Alain et Béatrice (80 %) peuvent les décider, à condition d'en informer Claire. La vente est un acte de disposition : Alain et Claire (70 %) ne suffisent pas, il faut l'accord de Béatrice. Leurs 70 % leur ouvrent toutefois une procédure particulière, citée sans détail : exprimer devant notaire leur intention de vendre puis, en cas d'opposition ou de silence, demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre par licitation (art. 815-5-1, indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits). Claire peut, de son côté, provoquer le partage.

Solution. Les réparations d'entretien peuvent être décidées par Alain et Béatrice ; la vente de l'immeuble exige l'unanimité des trois ; Claire peut demander le partage à tout moment.

Écrit au décideur (à Claire). « Vous ne pouvez pas empêcher les réparations décidées par vos frère et sœur, mais ils doivent vous en informer. Vous souhaitez vendre avec Alain, mais Béatrice refuse : la vente amiable exige l'unanimité. Deux voies s'offrent à vous : demander le partage, puisque nul n'est contraint de rester dans l'indivision ; ou, avec Alain (70 % des droits, soit au moins les deux tiers), demander au tribunal judiciaire, après une déclaration devant notaire, l'autorisation de vendre l'immeuble (art. 815-5-1). Proposez d'abord à Béatrice de racheter vos parts : un accord amiable coûte généralement moins cher qu'un procès. »

Cas 3 : l'usufruit d'une société

Faits. Le 1er mars 2020, M. Garcia, propriétaire, a donné l'usufruit d'un immeuble à la société civile Horizon, sans préciser de durée, et conservé la nue-propriété. Il souhaite vendre l'immeuble en 2040, en pleine propriété, et demande si l'usufruit sera éteint à cette date.

Problème de droit. À quelle date l'usufruit de la société s'éteint-il au plus tard ?

Règle. L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans (art. 619). L'usufruit s'éteint notamment par l'expiration du temps et par la consolidation (art. 617).

Application. La société Horizon est une personne morale : son usufruit ne peut dépasser 30 ans, soit jusqu'au 1er mars 2050. En 2040, l'usufruit est donc encore en cours. M. Garcia peut vendre la nue-propriété en 2040, mais l'acquéreur ne sera pleinement propriétaire que lorsque l'usufruit s'éteindra : au plus tard le 1er mars 2050, ou plus tôt si la société est dissoute ou renonce à son droit.

Solution. L'usufruit de la société Horizon dure au plus jusqu'au 1er mars 2050 ; M. Garcia ne peut vendre en 2040 que la nue-propriété, avec une décote pour l'acheteur.

Écrit au décideur (à M. Garcia). « La société Horizon bénéficie de l'usufruit jusqu'à trente ans, soit jusqu'en mars 2050 au maximum. Si vous vendez avant, l'acheteur ne sera propriétaire que de la nue-propriété et attendra la fin de l'usufruit : le prix s'en ressentira. Vous pouvez aussi négocier avec la société la fin anticipée de l'usufruit, ce qui reconstituera la pleine propriété. »

Vocabulaire essentiel

• Démembrement : répartition des attributs de la propriété entre deux personnes.
• Usufruit : droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, en conservant sa substance.
• Nue-propriété : propriété sans la jouissance.
• Consolidation : réunion de l'usufruit et de la nue-propriété sur la même tête.
• Grosses réparations : réparations énumérées par l'article 606 (couvertures entières, gros murs, etc.).
• Indivision : propriété d'un même bien par plusieurs personnes, chacune pour une quote-part.
• Quote-part : fraction du droit détenue par chaque indivisaire.
• Partage : fin de l'indivision par division du bien ou de sa valeur.

Points clés à retenir

1. Usufruit = usus + fructus ; nue-propriété = abusus (art. 578).
2. L'usufruitier perçoit les fruits (art. 582), fait dresser un inventaire (art. 600), conserve la substance et jouit raisonnablement.
3. L'usufruitier supporte les réparations d'entretien ; le nu-propriétaire, les grosses réparations de l'article 606 (art. 605).
4. Exception : l'usufruitier supporte les grosses réparations dues à son défaut d'entretien.
5. L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, l'expiration du temps, la consolidation, le non-usage pendant trente ans ou la perte totale de la chose (art. 617).
6. L'usufruit d'une personne morale dure au plus trente ans (art. 619).
7. Nul n'est contraint de rester dans l'indivision (art. 815).
8. Actes d'administration d'une indivision : deux tiers des droits ; actes de disposition : unanimité (art. 815-3).

Pièges fréquents

1. Mettre à la charge du nu-propriétaire toutes les réparations : seules les grosses réparations de l'article 606 le concernent.
2. Oublier l'exception de l'article 605 (défaut d'entretien de l'usufruitier).
3. Écrire que l'usufruit se transmet aux héritiers : il s'éteint à la mort de l'usufruitier.
4. Appliquer le délai de trente ans à tout usufruit : il vise les personnes morales (art. 619).
5. Appliquer la majorité des deux tiers à la vente de l'immeuble indivis : elle exige l'unanimité.
6. Étudier la copropriété ou les baux : hors programme.

Q&R pour le tuteur IA

Q : Qu'est-ce que l'usufruit ? R : Le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à charge d'en conserver la substance (art. 578).

Q : Qui paie la réfection complète d'une toiture ? R : Le nu-propriétaire : c'est une grosse réparation (art. 605 et 606), sauf si elle est due à un défaut d'entretien de l'usufruitier depuis l'ouverture de l'usufruit.

Q : Comment s'éteint un usufruit ? R : Par la mort de l'usufruitier, l'expiration du temps, la consolidation, le non-usage pendant trente ans ou la perte totale de la chose (art. 617). Un usufruit accordé à une personne morale dure au plus trente ans (art. 619).

Q : Quelle majorité pour décider d'un acte d'administration dans une indivision ? R : Au moins deux tiers des droits indivis, avec information des autres indivisaires (art. 815-3).

Q : Faut-il l'unanimité pour vendre un bien indivis ? R : Oui : la vente est un acte de disposition qui exige le consentement de tous les indivisaires (art. 815-3).

Q : Un indivisaire peut-il sortir de l'indivision ? R : Oui, nul ne peut y être contraint ; le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis décidé par jugement ou convention (art. 815).